ここでのポイントは「危険負担」と「債務不履行」

危険負担は債務者に帰責性がない。債務不履行は帰責性があるという事です。あと、契約成立の前なのか後なのかということも。

危険負担を具体的に言うと..
土地、建物が債務者の責に帰する事ができない理由により滅失、毀損した場合は債権者（土地を取得する権利がある買主）の負担となります。

責に帰する事ができるのか、責に帰する事ができないのか、そして契約の前か後なのかで危険負担か債務不履行かを判断します。


解除について
契約の解除は「法定解除」と「合意解除」に分けられ、法定解除は履行遅滞と履行不能に分けられる。履行遅滞に関して債権者は相当の期間を定めて債務者に履行を催告をし、相当の期間内に履行がなければ解除する事が出来る。しかし履行不能はすぐに解除する事ができます。（履行をする事ができない状態なのだから待つ必要はないので）


登記がなければ解除できない第三者として解除後の第三者が上げられます。そして解除前には登記を得た第三者には対抗できません。