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業務上の規制

今日は宅建業法
権利関係に比べるといくらか易しい。

いままで、免許、取引主任者、営業保証金、保証協会などで営業の手前の所までの学習でしたが今回からその先、営業をしてからの「広告」に関してです。

要点まとめてみます。
・広告開始は開発許可、建物確認、等の許可があった後でなければ広告を出す事が出来ない。
・誇大広告は禁止され被害者がいなくとも罰則(懲役、罰金、併科)を受ける。
・取引様態は広告をする時、注文を受けた時の2回明示しなければならず書面でなくとも口頭でもよしとされてる。
・媒介契約は
「専任媒介契約」と「一般媒介契約」
の2つがあり専任媒介契約は
「専属専任媒介契約」と「非専属専任媒介契約」
とに分けられる。
・専任媒介契約の有効期限は3ヵ月以内
・専任媒介契約を締結した時は「指定流通機構」に登録しなければならない。
・非専属専任媒介契約は2週間に1回、専属専任媒介契約は1週間に1回依頼者に報告しなければならない。

「業者が売主となる時」
業者が自ら売主となる場合の厳しい規制が設けられています。
背景には宅建業者である「プロ」と一般の買主、借主である「アマ」とでは同じ土俵に立つことによって買主、借主側に大きな損害を与えかねないという理由から

「8つの厳しい規制」を設けられているのです。

このとき、相手が同じ宅建業者であるときは適用される事はありません。
以下が8つの制限です。
1、クーリングオフ制度
2、手付けの保全措置
3、割賦販売契約の解除制限
4、瑕疵担保責任についての制限
5、手付金額の制限
6、損害賠償額の予定
7、自己の所有に属しない物権の制限
8、所有権留保の禁止

それぞれに細かい内容の規制がかかってくる事となるのです。

規制の根本は買主にとって不利な特約はしてはならず、仮に不利な特約をしてしまったとしても無効となります。

契約時はよっぽどの過失が無い限り買主、借主は守られています。
知らなかったのは私だけ..かな?

「8種類制限」について平成16年度試験からの問題
宅地建物取引業法に関する次の規定のうち、宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売り主となり、宅地建物取引業者Bに売却する場合に適用されるものはどれか?

1、法第35条に基づく重要事項の説明
2、法第38条に基づく損害賠償額の予定等の制限
3、法第39条に基づく手付の額の制限等
4、法第41条に基づく手付金等の保全措置
正解と解説
正しいのは「1」です。
業者同士であっても重要事項の説明は省く事は出来ません。

「クーリングオフ」について平成16年度試験からの問題
売主を宅地建物取引業者であるA、買主を宅地建物取引業者でないBとの宅地の売買契約において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  • Bが契約の解除が出来る期間は、売買契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から起算して8日間とされるが、特約で当該期間を10日間に延長したり、7日間に短縮した場合、これらの特約は有効である。

  • AがBに対し、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合、当該宅地の引渡しを受けていなければ、当該告知から何日経過していても、Bは契約の解除が可能である。

  • Bが当該売買契約の解除を行う場合は、Aに対して国土交通大臣が定める書式の書面をもってその意思表示を行わなければならない。

  • Aが他の宅地建物取引業者Cに当該宅地の売却の媒介を依頼している場合、Cの事務所において当該売買契約の申し込みを行った場合であっても、Bは当該売買契約の解除を行うことができる。
正解と解説
正しいのは「2」です。
(書面で説明を受けていなければどんなに経過してもクーリングオフができます)